No Brasil, inúmeros imóveis estão em situação irregular e os motivos são diversos. É fato que muitos brasileiros residem há muitos anos no mesmo imóvel e não possuem o devido registro em seu nome. Contudo, há uma maneira legalmente reconhecida de regularizar essa situação: a usucapião de bem imóvel.
O que é usucapião de bem imóvel?
Usucapião de bem imóvel é o meio legítimo para regularizar imóveis rurais e urbanos. Trata-se de uma forma de alguém se tornar dono de um bem, após cuidar dele por um determinado período de tempo. Não representa uma ameaça ao direito de propriedade, mas sim, uma homenagem à posse daquele que exerceu a função social e econômica do imóvel abandonado pelo proprietário.
Nesse contexto, é importante mencionar que a Constituição Federal garante o direito à propriedade e prevê o instituto da função social, princípio norteador do direito de propriedade no Brasil. Segundo este princípio, todo imóvel, rural ou urbano, deve ser utilizado em prol dos interesses da sociedade, e não apenas dos seus proprietários.
Assim, se um imóvel está abandonado ele perde a sua função social e o ente público está autorizado a realizar a desapropriação pelo descumprimento da função social. Por este motivo, a lei assegura o direito de propriedade àquele que cumpre com a função social do imóvel.
Como deve ser feito o procedimento de usucapião? E quais são as condições?
Para requerer a regularização da propriedade do imóvel pela usucapião é necessário que possuidor ajuíze um processo judicial ou requeira de forma extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis. Em ambos os casos, será necessária a assistência de um advogado para realizar o pedido e de um engenheiro para delimitar a área que pretende usucapir.
A aquisição da propriedade por meio da usucapião é possível mediante o cumprimento de alguns requisitos. Se verificados, a pessoa se torna dona do bem, por estar em um determinado período de tempo de forma mansa e pacífica e sem oposição sobre o imóvel.
Não basta, portanto, que o ocupante esteja na posse do imóvel. É necessário que se comporte como dono, o que poderá comprovar pelo pagamento dos impostos, realização da manutenção e por meio de testemunhas. Além disso, a posse deve ser ininterrupta por um período de tempo. Este prazo varia de acordo com as espécies de usucapião, que são: Ordinária, Extraordinária e Especial (urbana, rural, coletiva, indígena e familiar).
Usucapião Ordinária
Os requisitos para a usucapião ordinária são: ânimo de dono, inexistência de oposição à posse, existência de justo título (contrato ou escritura pública de compra e venda, permuta ou doação), posse de boa-fé e posse ininterrupta por um período de pelo menos 10 anos. Este prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com registro no Cartório posteriormente cancelado, e se o possuidor houver estabelecido sua moradia ou realizado serviços de caráter social ou econômico sobre o imóvel.
Usucapião Extraordinária
Os requisitos para a usucapião extraordinária são: ânimo de dono, inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por um período de pelo menos 15 anos. Esta espécie é mais abrangente que a ordinária, pois não necessita da existência de justo título, como um contrato, e nem a comprovação da boa-fé. Existe a possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso de o possuidor tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Artigo escrito pela Dra. Milaine de Oliveira Linke
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