Entenda o que é alienação fiduciária de bem imóvel, instituto previsto na Lei n. 9.514/1997
A alienação fiduciária é um instituto jurídico amplamente utilizado no Brasil, principalmente no mercado imobiliário. Ela consiste na transferência da propriedade de um bem ao credor como garantia de pagamento de uma dívida, mediante a celebração de um contrato.
Imagine a seguinte situação: Antônio precisa realizar um empréstimo junto ao Banco. O Banco, por sua vez exige uma garantia do pagamento. A modalidade de garantia escolhida pelo Banco é a alienação fiduciária de bem imóvel. Assim, Antônio dará em garantia um imóvel seu que ficará em nome do Banco com a propriedade resolúvel até que ocorra o integral pagamento do empréstimo.
Polêmica decisão do STF sobre a Alienação Fiduciária (25.10.2023)
A propriedade resolúvel é aquela que se resolve, ou seja, se extingue com o advento de uma condição, neste caso, a quitação integral da dívida. Deste modo, a propriedade plena voltará para o devedor no momento em que ele quitar a dívida.
Um dos principais benefícios para o credor é a celeridade do procedimento, pois diferente dos processos judiciais, a recuperação do bem alienado ocorre de forma extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de uma ação judicial. Isso possibilita uma maior agilidade na retomada do bem pelo credor em caso de inadimplência do devedor, que pode ser feita por meio de um procedimento próprio e mais rápido, regulamentado pela Lei n. 9.514/97.
Além disso, a alienação fiduciária proporciona uma garantia maior à instituição financeira que oferece o financiamento ao devedor. Com a propriedade do bem transferida para o credor fiduciário, o risco de inadimplência é mitigado, o que favorece a liberação de financiamentos com taxas de juros mais baixas. Essa menor insegurança para as instituições financeiras torna o crédito mais acessível e estimula o crescimento do mercado imobiliário.
A recente decisão do STF reafirmou a constitucionalidade do procedimento da Lei n. 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária e gerou repercussão nas redes sociais.
Embora a divulgação da decisão tenha sido alarmada, no sentido de que “os bancos poderão tomar os imóveis do devedor”, fato é que não houve inovação legislativa, mas sim a validação de uma lei já aprovada pelo Congresso Nacional desde 1997.
O instituto é constitucional e deve ser exercido em observância a um procedimento próprio.
Não há nada de novo no entendimento que apenas reafirmou que a norma em vigor desde 1997 não viola a Constituição Federal: “É Constitucional o procedimento da Lei n. 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
A legislação estabelece prazos e regras específicas que devem ser rigorosamente respeitados no procedimento de alienação fiduciária.
Para exemplificar, de acordo com a lei, após a inadimplência do devedor, o credor fiduciário deve notificá-lo formalmente para que regularize sua situação em um prazo de 15 dias. Caso o pagamento não ocorra, o banco poderá consolidar a propriedade do bem em seu nome.
Após a consolidação da propriedade pelo banco, o imóvel é levado a leilão público extrajudicial. Nessa etapa, o devedor tem o direito de preferência para adquirir o bem ao oferecer um lance igual ou superior ao valor da dívida. Essa prerrogativa é uma forma de garantir ao devedor a possibilidade de recuperar o seu patrimônio, caso tenha a capacidade financeira necessária.
Importante destacar que esses e outros aspectos devem ser devidamente contemplados no contrato de alienação fiduciária, a fim de garantir a transparência e a segurança jurídica para ambas as partes. É necessário que o devedor esteja ciente das suas prerrogativas e obrigações, assim como o credor fiduciário deve respeitar os prazos e procedimentos estabelecidos em lei.
Diante das particularidades e limitações presentes no procedimento, é recomendável que as partes envolvidas busquem assessoria jurídica por advogados especializados para garantir que seus direitos sejam resguardados durante todo o processo.
Artigo escrito pela Dra. Milaine de Oliveira Linke.
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